wat kan u verwachten van een goede schatting
... waardebepaling van vastgoed nader bekeken

Deskundige expertise

Uw schatter moet deskundig zijn, veel schatters zijn landmeter-expert en hebben daardoor een perfecte opleiding in vastgoedrecht, statistiek, bouwkunde, stedenbouw, en dergelijke meer. Maar uiteraard zijn ook andere beroepen soms een goede opstap om een goede schatter te vormen.
Het beroep als beëdigd landmeter-expert is wel beschermd, maar er is momenteel nog steeds geen sluitende reglementering rond waardebepalingen van vastgoed.
Als uw schatter een beëdigd landmeter is (en zich ook zo kenbaar maakt), dan geldt die beëdiging ook voor de schattingen waardoor u een grotere zekerheid hebt, maar ook daar zien we soms flagrante "vergissingen", en is het juridisch moeilijk en omslachtig om ze als "fout" aan te tonen (hoewel het wel kan en meer zou moeten gebeuren : de beëdiging geeft u immers een zekerheid dat u de fouten kan aanvallen via meineed + u kan de landmeter aanvallen voor deontologische fouten via de tableau der landmeters).
Maar het wordt erger: als uw schatter een immo-makelaar (dikwijls doen die het zelfs gratis!), notarisklerk, architect of beenhouwer is, dan heeft u er echt het raden naar: dat zijn allemaal beroepen die niet beëdigd zijn, en die dus heel regelmatig schatten à la carte voor hun cliënt (of erger) ! Daarmee beweren we niet dat die mensen per definitie onjuiste schattingen maken, maar wel dat u geen enkel verweer heeft tegen een foutief (verslag tenzij in het kader van een gerechtsexpertise waar een afzonderlijke beëdiging gebeurt).
Jammer genoeg ook dat is Vlaanderen en België: letterlijk ieder persoon die vindt van zichzelf dat hij schatter is, mag zich schatter, of expert, of deskundige noemen: de belangen van de consument worden hier nog steeds totaal verwaarloosd. Bescherm u dus ! De reden hiervan schuilt wellicht in de kleinheid van onze beroepsgroep: er zijn geen 1000 zelfstandige landmeters in Vlaanderen, en daarvan doet nog zelfs geen 10% dagelijks schattingen. Voor de politiek zijn wij dus geen belangrijke doelgroep.

Onafhankelijkheid

Het spreekt misschien voor zich maar toch een groot probleem. Een schatter die al te nauw betrokken is bij een klant, niet direct een goede schatting kan afleveren: de makelaar die gratis een schatting maakt voor zijn klant zal meestal de schatting wat willen "kleuren" om een verkoopsmandaat binnen te krijgen: niet onlogisch en daarom niet verkeerd, maar bezwaarlijk onafhankelijk en onpartijdig.
jammer genoeg zijn er vele mensen die schattingen als bijjob beginnen doen, niet altijd even deskundig, en dikwijls omdat ze niet genoeg verdienen in hun hoofdberoep...: een goede schatter werkt heus niet in bijberoep: het is een 24/7 job om bij te blijven in evolutie van marktprijzen, op de hoogte te blijven van bouwmaterialen, stedenbouwkundige regelgeving enz.

Actueel

Een oud schattingsverslag is zeker in deze volatiele tijden uit den boze: de markt evolueert zeer snel. Eigendommen met mooie tuin en instapklaar op goede liggingen halen soms waanzinnig hoge prijzen: iedereen wou met de corona crisis met kans op herhaalde lockdown veel liever investeren in een eigen ruime woning en staycation. Als iedereen thuis werkt, online winkelt en digitaal feest dan is het niet verwonderlijk dat de markt van kantoren, winkels of horeca panden de tegenbeweging krijgt.
De mythe die bij veel overheden nog leeft dat een verslag niet ouder mag zijn dan twee jaar leeft nog steeds, maar een berekening van 2 jaar geelden, hoe goed ook, is ondertussen hopeloos verouderd.

Goed gedetailleerd, eerlijk uitgelegd

Het zou de evidentie zelf zijn natuurlijk, maar toch merken we op dat vele schattingen niet juist zijn!
Een schattingsverslag op zich kan summier zijn: het is niet altijd nodig om een complete plaatsbeschrijving toe te voegen, de opdrachtgever kent het eigendom misschien goed genoeg, waardoor verder detail onnodig is. MAAR er moet wel goed uitgelegd worden hoe een waarde berekening is tot stand gekomen. Waarom is de schatting zoveel en niet iets anders. Er zijn een heel aantal goede berekeningsmethodes om tot een waardering te komen.

  • Een berekening gebaseerd op vergelijking met andere prijzen kan dikwijls heel goede resultaten geven, op voorwaarde uiteraard dat de schatter een goede databank bijhoudt van verkoopsprijzen, wat enkel professionele schatters doen (dikwijls zien we verslagen met bewering dat er geen zijn, of als er een lijstje is, dan worden ze veelal niet in detail besproken, en wordt er uiteindelijk gezien geen rekening mee gehouden),
  • een meer economische berekening in functie van huuropbrengst en normaal rendement kan ook nauwkeurig zijn, op voorwaarde echter dat het een soort eigendom is dat tyisch verhuurd wordt, en dat de huurprijs goed is nagezien, en dat het rendement klopt met de normale markttoestand,
  • een meer projectmatige berekening kan ook heel waardevol zijn: hoeveel renovatie is er nodig om tot een afgewerkt eigendom te komen waarvan de waarde makkelijker berekenbaar is, en dan terugrekenen. Dit kan zowel met renovatie of afbraak en nieuwbouw. Deze methode kan nauwkeurig zijn maar uiteraard enkel als de renovatiekost goed bepaald wordt, en/of de kans voor een nieuwbouw (en grootte ervan) goed is in te schatten, o.a. wat betreft stedenbouwkundige mogelijkheden.
  • een analytische berekening tenslotte is de methode die het meest wordt gebruikt maar het minst nauwkeurig is. In theorie gaat men uit van grondwaarde en gebouwwaarde min sleet (vetusteit). Maar al snel kan je begrijpen dat deze methode een grote foutenmarge heeft: een prachtige villa met spreekwoordelijke gouden kranen maar in het verlengde van de landingsbaan zal nooit veel kopers vinden. Een compleet versleten hoeve op landbouwgrond zal een heel laag resultaat geven in deze methode, maar in realiteit heel veel waard kunnen zijn als ze valt onder de regelgeving van zonevreemde woning en heropgebouwd kan worden tot 1000m³.
  • Als je dus alleen of voornamelijk een analytische berekening krijgt in de schatting dan mogen de knipperlichten al aangaan. Het is de voorkeur methode van veel slechte schatters, juist omdat ze vaag en gemakkelijk is, geen moeilijke berekeningen behelst en boogt op zogezegde expertise of buikgevoel.

Controle schatting ?

Eén van de diensten die we daardoor leveren, is het nazien en/of debunken van andere verslagen: smijtige vaststelling is dat er hoe langer hoe meer twijfelachtige schattingen op de markt komen.
Als u dus een verslag hebt, mail of stuur het gerust door. De kost van nazicht houden we zo laag mogelijk :

Prijs

Contacteer ons

interesse in onze diensten : mail ons rechtstreeks op het algemeen email adres info at schatter.be voor verdere vragen.